Passoire thermique à Strasbourg : le guide 2026 du bailleur

Trois dates à retenir : ce que la loi impose en juillet 2026

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique mesurée par le DPE fait partie des critères de décence d'un logement loué en France métropolitaine. Concrètement : un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Ce calendrier n'a pas bougé. La proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat au printemps 2025 pour l'aménager, n'a jamais été votée par l'Assemblée nationale : en juillet 2026, les trois échéances restent le droit en vigueur. Un bailleur strasbourgeois a donc intérêt à planifier ses travaux sur les textes actuels plutôt que de parier sur un report hypothétique.

Que risque un bailleur qui reloue un logement classé G ?

Un G remis en location depuis le 1er janvier 2025 est juridiquement non décent. Il n'existe ni amende automatique ni contrôle systématique : le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable ou en conciliation, puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. La règle vaut pour tous les baux d'habitation, meublés compris.

Le bail en cours, lui, se poursuit normalement. Mais deux contraintes frappent déjà tous les F et G : le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse entre deux locataires), et l'exposition au recours du locataire au renouvellement ou à la reconduction tacite. Précision utile : Strasbourg est en zone tendue mais ne pratique pas l'encadrement des loyers au loyer de référence ; seul ce gel national s'applique aux passoires.

6,3 % de passoires : la carte strasbourgeoise du froid

L'open data ADEME recense 101 226 DPE à Strasbourg depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026) ; environ 6,3 % classent le logement en F ou G, soit plus de 6 400 biens diagnostiqués. La part reste contenue alors même que les hivers rhénans placent la ville en zone climatique H1, où la saison de chauffe s'étire : le parc le doit à ses classes moyennes très fournies (40,6 % de C, 32,1 % de D), détaillées sur les classes du DPE à Strasbourg.

Les passoires se concentrent sur trois profils : les maisons à pans de bois de la Grande Île et de la Petite France, difficiles à isoler ; les immeubles de la Neustadt, bâtis entre 1880 et 1918, dont les murs épais retiennent la chaleur mais dont le simple vitrage d'origine plombe l'étiquette ; et le parc 1946-1990, près de la moitié des logements. Dans une ville de locataires (70,8 %) et d'appartements (92,3 %), chaque étiquette F ou G met un bail en jeu ; notre point chiffré 2026 suit l'évolution.

Grande Île, Neustadt : des dérogations taillées pour le patrimoine

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur d'une condamnation à des travaux irréalisables dans trois cas, et le premier résonne fort à Strasbourg : les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. La Grande Île est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1988, la Neustadt l'a rejointe en 2017, et le centre est couvert par un site patrimonial remarquable : toute modification visible passe par l'architecte des Bâtiments de France, qui refuse le plus souvent l'isolation par l'extérieur et encadre strictement le remplacement des fenêtres. Deuxième cas : la copropriété, quand vous avez traité vos parties privatives et que l'assemblée générale a rejeté vos résolutions. Troisième cas : le risque de pathologie du bâti, argument sérieux pour le pan de bois, qui doit respirer sous peine de désordres. La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés.

Aucune de ces protections ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Conservez tout : avis de l'ABF, procès-verbaux d'assemblée générale, attestations techniques. Notre dossier sur le DPE dans la Neustadt et le bâti à colombages détaille les solutions compatibles.

Votre logement est classé F ou G : par où commencer ?

Commencez par fiabiliser l'étiquette. Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 : s'il date de l'ancienne méthode, refaites-le avant toute décision. Pour les logements de 40 m² ou moins, l'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a corrigé les seuils : l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette pour les DPE établis entre juillet 2021 et juin 2024. Dans une ville qui héberge plus de 55 000 étudiants, ce point change la donne pour bien des bailleurs de studios de la Krutenau ou de l'Esplanade.

Si la classe F ou G se confirme, avancez dans l'ordre :

• Faites établir un audit énergétique : il hiérarchise les travaux et estime le gain de classe, scénario par scénario.
• Privilégiez les gestes compatibles avec le bâti : isolation par l'intérieur, combles et planchers, ventilation, régulation du chauffage ; selon le quartier, un raccordement au chauffage urbain, en plein développement dans l'Eurométropole, peut aussi améliorer l'étiquette.
• En copropriété (92 % du parc strasbourgeois), appuyez-vous sur le DPE collectif, exigé par paliers des immeubles d'avant 2013 : plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, moins de 50 lots depuis 2026.
• Après travaux, refaites le DPE pour acter la nouvelle classe, puis mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Aides 2026 : MaPrimeRénov' et les guichets de l'Eurométropole

MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, mais ses barèmes évoluent régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le financement.

L'écosystème local est étoffé. L'Agence du climat de l'Eurométropole porte, avec l'ADIL 67, la mission France Rénov' sur le territoire : conseils gratuits, neutres et indépendants. La plateforme en ligne LOUTRE, développée par l'Eurométropole, aide à piloter le projet de bout en bout, de l'estimation des aides au choix des artisans. Enfin, Oktave, le service initié par la Région Grand Est et l'ADEME, propose un accompagnement clé en main des rénovations performantes, auquel peuvent s'ajouter les aides régionales Climaxion sous conditions. Passer par ces guichets avant de signer sécurise l'ordre des travaux, qui compte autant que leur montant.

Vendre sa passoire strasbourgeoise plutôt que la rénover

Si le chantier est hors budget, bloqué par la copropriété ou par les contraintes patrimoniales, vendre un logement classé F ou G reste parfaitement légal, y compris occupé. Deux règles encadrent l'opération : pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023, obligation étendue aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété y échappe : le dossier de vente classique suffit, ce qui couvre l'immense majorité des ventes strasbourgeoises (92 % d'appartements).

Côté prix, les F et G se négocient avec une décote face aux biens comparables mieux classés. Le marché local garde toutefois des amateurs de bâti de caractère : un appartement en grès de la Neustadt ou une maison de faubourg trouve preneur auprès d'acheteurs prêts à rénover. L'arbitrage tient en une soustraction : coût des travaux net d'aides d'un côté, décote consentie de l'autre. Un DPE récent et un audit chiffré donnent les deux termes du calcul.