Louer à un étudiant à Strasbourg

Une des grandes villes étudiantes de France

Strasbourg accueille près de 60 000 étudiants, dont l'essentiel à l'Université de Strasbourg, complétée par l'INSP (ex-ENA), Sciences Po et de nombreuses écoles. La demande de petites surfaces est massive autour du campus de l'Esplanade, dans la Krutenau toute proche et autour de la gare, bien reliée aux écoles et à l'Allemagne voisine. Dans une ville à 71 % de locataires, le studio étudiant est un placement classique ; encore faut-il que son DPE suive. Notre dossier sur la location étudiante à Strasbourg complète cette page.

Les diagnostics obligatoires pour louer

Le dossier du studio étudiant est celui de toute location : DPE (affiché dès l'annonce), état des risques (ERP), électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, plomb pour les immeubles d'avant 1949, très courants dans le centre et la Neustadt, et surface habitable. Ni termites ni mérule ne sont exigés dans le Bas-Rhin. Le pack location revient à 150-250 €, à titre indicatif.

Studios de 40 m² ou moins : le nouveau calcul du DPE

Le DPE pénalisait mécaniquement les petites surfaces, l'eau chaude pesant proportionnellement plus lourd sur un studio. L'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé le tir : depuis le 1er juillet 2024, le calcul est ajusté pour les logements de 40 m² ou moins. Les DPE réalisés entre juillet 2021 et juillet 2024 peuvent bénéficier d'une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur le site de l'ADEME sans refaire le diagnostic. Pour un bailleur de studio à la Krutenau ou à l'Esplanade, cela peut suffire à sortir de la classe G ou F, et donc à sécuriser la relocation.

Quel calendrier pour les passoires en location étudiante ?

Le calendrier des passoires thermiques s'applique pleinement aux studios étudiants, meublés compris. Strasbourg est en zone tendue mais sans encadrement type loyer de référence : entre deux locataires, le loyer ne peut en principe qu'être indexé, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022.

• Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail.
• 2028 : extension aux logements classés F ; 2034 : aux logements classés E.
• Loyers gelés pour les F et G : ni augmentation en cours de bail, ni indexation, ni hausse à la relocation.

Meublé étudiant : bail de 9 mois et diagnostics identiques

La plupart des studios étudiants se louent meublés : bail d'un an, bail étudiant de 9 mois non renouvelable, ou bail mobilité pour un semestre d'échange. Dans tous les cas, les diagnostics sont les mêmes que pour un meublé classique, et la classe du DPE conditionne la mise en location comme le loyer.

Les logements de moins de 40 m² à Strasbourg

La statistique utile n'est pas celle de la commune entière mais celle des petits logements.

Strasbourg compte 23 983 logements de moins de 40 m² diagnostiqués, dont 8,7 % classés F ou G, soit environ 2 093 logements, et 15,9 % en classe E. Pour comparaison, l'ensemble du parc s'établit à 6,3 %.

À retenir aussi : un arrêté du 25 mars 2024 a relevé les seuils d'étiquette sous 40 m², et un diagnostic antérieur à juillet 2024 peut être actualisé par une attestation, sans nouvelle visite.

63 198 étudiants et un parc étonnamment homogène

Strasbourg est la troisième ville étudiante du réseau avec 63 198 inscrits, dont 47 331 à l'université. Son parc de petites surfaces compte 23 983 logements de moins de 40 m² diagnostiqués.

Ce segment affiche 8,7 % de passoires, contre 6,3 % pour l'ensemble du parc communal. L'écart est net mais la vraie particularité est ailleurs : la dispersion entre quartiers y est faible, ce qui n'est pas courant.

Au tarif de 18,18 € le m², un studio de 25 m² se loue environ 455 € par mois, soit 5 450 € par an. L'échéance de 2028 concerne quelque 2 087 logements de ce segment, représentant près de 11,4 millions d'euros de loyers annuels.

S'y ajoutent 15,9 % de classes E, visés en 2034.

Peu d'écart entre les quartiers, et ce que ça implique

Là où Rennes va de 1 à 19 et Caen de 1 à 196 entre ses secteurs, Strasbourg tient dans une fourchette étroite : de 7,7 % à 11,0 % de passoires selon les quartiers, pour les logements de moins de 40 m².

Cette homogénéité traduit un parc bâti de façon continue, sans opposition marquée entre un centre ancien dégradé et des périphéries récentes. Le climat continental, avec une saison de chauffe longue, pèse partout de la même manière.

Pour un bailleur ou un étudiant, la conséquence est directe : à Strasbourg, changer de quartier ne change pas grand-chose à l'étiquette attendue. C'est l'immeuble et son année de construction qui décident, pas l'adresse.

Une exception mérite d'être notée : le secteur de l'avenue Jean-Jaurès atteint 8,7 % de classes A ou B, contre 0,6 % à 2,3 % ailleurs.

• Avenue Jean-Jaurès : 3 730 petites surfaces, 7,7 % de passoires et 8,7 % de classes A ou B.
• Avenue de la Forêt-Noire : 3 812 petites surfaces, 8,7 % de passoires.
• Rue de l'Université : 4 799 petites surfaces, 10,1 % de passoires.
• Rue du Faubourg-de-Pierre : 4 763 petites surfaces, 10,9 % de passoires.
• Route du Polygone : 2 828 petites surfaces, 11,0 % de passoires et 22,3 % de classes E.